Les investisseurs sont d’ores et déjà séduits par la location meublée en vue de sa fiscalité attractive, ses loyers plus élevés, ses contraintes juridiques moins lourdes… Tous ses avantages et bien d’autres n’excluent tout de même pas les inconvénients qui pourraient parfois décourager les bailleurs. Zoom ces pistes avec les spécialistes de l’immobilier.
Qu’est-ce que la location meublée ?
Un logement est considéré comme meublé si le contrat de location le mentionne. Selon les juges, une location de maison meublée doit être équipée de meubles suffisants aux besoins de la vie quotidienne (lit, armoire, table, chaises et cuisinière, réfrigérateur). Mais plus le logement est équipé d’équipements de confort, plus il sera valorisé. Les propriétaires doivent donc respecter cette réglementation, car une requalification par le juge en location vide peut leur coûter très cher. La loi de 1989 qui impose au bailleur l'obligation de remettre au locataire un logement décent, est également valable pour la location meublée.
Dans le cas où les meubles se détériorent ou que le matériel électro-ménager se casse, le bailleur se doit de le remplacer.
La fiscalité liée au loyer
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne tout bailleur gagnant, de la location meublée, moins de 23.000 € / an de recettes locatives. Celles-ci ne doivent pas excéder 50 % de ses revenus. Quant au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), il concerne les bailleurs percevant plus de 23.000 € / an de recettes foncières (ou dont les loyers représentent plus de 50% de ses revenus). Mais les propriétaires doivent être inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS).
La fiscalité du meublée est très attractive puisque les loyers sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus au titre des revenus fonciers. Si le cumul des loyers ne dépasse pas 32.600 € / an, le régime micro-BIC permet un abattement fiscal forfaitaire de 50 %.
Au-delà de ce plafond, et si les charges sont élevées, c’est le régime du Bénéfice Réel qui sera appliqué (un régime qu’on peut choisir même si le cumul des loyers n'excède pas 32 600€/an). On peut par ailleurs prévoir la déduction de l’ensemble des dépenses engagées comme les travaux, entretien, intérêt d’emprunt, amortissement du mobilier…, et surtout l'amortissement de votre bien, ce qui vous permet de ne pas payer d'impôts sur vos revenus locatifs pendant de longues années.
Les avantages de la location de maison meublée
Le bailleur n’est pas soumis à la (loi Hoguet) de la location nue d’habitation et peut imposer ses conditions au locataire. Ainsi, il peut décider librement de la durée, du montant du loyer (les règles de contrôle prises dans certaines agglomérations ne concernent pas les meublés), et du montant du dépôt de garantie. La durée de la location meublée saisonnière est plus limitée : de 9 mois (pour les étudiants) à 1 an pour un meublé, contre 3 ans en location nue. Quant au préavis, il est moins important en meublé : 1 mois au lieu de 3 mois. La location de maison représente une source de revenue aux propriétaires notamment si le bien est meublé ; la location meublée est plus rentable que la location nue surtout si on y additionné les coûts de la fiscalité.
Les inconvénients de la location meublée
La gestion d’un logement meublé requiert plus d’implication et de travail de la part du bailleur qui doit entretenir régulièrement son bien et changer ses meubles et équipements quand il le faut. Ce qui entraine des frais supplémentaires et engendre une baisse du rendement si les vacances entre deux baux sont trop longues. Pour éviter ce désagrément, il convient d’investir, dès le départ, dans du matériel de qualité.
